Lote en Vilachuaga: ¿admite vivienda campestre según el POT?

En la vereda Vilachuaga (Rionegro) el primer documento que define si un lote sirve para casa campestre no es la escritura: es el certificado de uso del suelo que expide Planeación de Rionegro según el Plan de Ordenamiento Territorial. La escritura dice quién es el dueño; el POT dice qué se puede construir. Pídalos los dos antes de firmar promesa.

Es el error más común en Vilachuaga: el comprador ve un lote plano, con vía destapada en buen estado y vista hacia el valle, le dicen “esto es para campestre” y paga separación. Semanas después descubre que el predio está en una categoría de protección agrícola, o que la densidad permitida no le alcanza para la casa que quería, o que necesita un área mínima que su lote no tiene.

¿Qué documento pido exactamente y en qué orden?

Son cuatro, en este orden:

1. Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el vendedor no le da la matrícula, no siga.
2. Escritura pública vigente. Verifique que el área y los linderos coincidan con lo que le están mostrando en campo.
3. Certificado de uso del suelo. Lo expide la Secretaría de Planeación del municipio de Rionegro sobre un predio identificado (matrícula y cédula catastral). Ahí aparece la categoría del POT: si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
4. Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y las deudas pendientes se quedan pegadas al predio.

Un detalle que la gente salta: el certificado de uso del suelo se pide a nombre del predio, no del proyecto. Si el vendedor le muestra un certificado de un lote vecino o del globo de terreno original antes del loteo, eso no le sirve.

¿Qué cambia si el lote viene de un desenglobe?

Mucho de lo que se vende hoy en veredas de Rionegro como Vilachuaga son fracciones de fincas más grandes que se partieron. Ahí hay tres cosas que revisar:

• Matrícula propia. El lote que usted compra debe tener su propia matrícula inmobiliaria, no ser un “derecho” sobre la matrícula madre. Comprar derechos y acciones le complica el crédito hipotecario y la venta futura.
• Área mínima de subdivisión. El POT fija un área mínima por debajo de la cual no se puede partir un predio rural. Si el desenglobe se hizo por debajo de esa área, el registro pudo quedar con observaciones.
• Acceso. La vía que lo lleva al lote debe estar escriturada como servidumbre o ser vía pública. Un acceso “de hecho”, porque el dueño anterior siempre pasó por ahí, no es un derecho.

¿Cuánto cuesta y cuánto demora todo esto?

Los documentos cuestan poco al lado de lo que evitan. Lo que sí debe presupuestar son los gastos de cierre: rondan el 2 por ciento del precio para el comprador, repartidos en notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que le revise los papeles.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Si hay crédito hipotecario, cuente el avalúo del banco dentro de ese plazo. Pida el certificado de uso del suelo antes de firmar promesa, no durante, porque si la respuesta de Planeación no es la que esperaba, ya tiene plata comprometida y una cláusula de incumplimiento encima.

Si va a vender en vez de comprar, tenga presente que la ganancia ocasional sobre la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el predio dos años o más.

¿Y si el uso del suelo no permite vivienda?

No siempre es un no definitivo, pero tampoco es un trámite rápido. Las categorías del POT se revisan cuando el municipio actualiza el plan, y eso no ocurre en los tiempos de una compraventa. La decisión práctica es simple: si usted compra para construir casa y el certificado dice uso agrícola, el lote no le sirve para lo que quiere, por buena que sea la vista.

Para referencia de mercado en la zona del embalse, en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $500 millones, con valor típico alrededor de $2.668 millones; en Antioquia en general, desde unos $370 millones y un típico cercano a $850 millones. Un lote barato con uso agrícola no es una ganga, es otro producto.

Si quiere el panorama completo de la vereda antes de entrar a mirar predios, revise la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.