Vilachuaga: ¿cuánto cuesta cerrar la compra además del precio?

Cuente cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre, más los honorarios de su abogado. Ese 2 por ciento se reparte en notaría (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento). El cierre completo toma entre 30 y 45 días.

Si está mirando predios en Vilachuaga, esa cifra es la que suele faltar en la cuenta mental del comprador. El precio acordado no es lo que sale del bolsillo. Y hay un segundo bloque de costos que empieza el día después de firmar.

¿Qué paga exactamente el comprador al escriturar?

Tres rubros son de ley y se calculan sobre el valor que quede en la escritura, no sobre lo que usted “siente” que vale el predio:

• Notaría: 0,27 por ciento. Es el derecho notarial por el otorgamiento de la escritura pública. Por costumbre se divide entre comprador y vendedor, pero eso se negocia y conviene dejarlo escrito en la promesa de compraventa.
• Registro: 0,67 por ciento. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la escritura quede inscrita en el folio de matrícula. Hasta que no se inscriba, usted no es propietario frente a terceros.
• Beneficencia (estampillas departamentales): 1 por ciento. Va con el registro y es el rubro más pesado de los tres.

A eso súmele los honorarios del abogado, que no son un porcentaje fijo y se pactan de antemano. Sume también los costos de estudio de títulos, certificados y autenticaciones, que son menores pero existen.

Un error frecuente: declarar en la escritura un valor inferior al realmente pagado para ahorrar en estos rubros. Además de ser ilegal, le infla la ganancia ocasional el día que usted venda, porque su costo fiscal de adquisición queda bajo. La ganancia ocasional por venta de inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.

¿Y si compro con crédito?

El banco agrega su propia capa de costos y de tiempo. El avalúo comercial y el estudio de títulos los cobra la entidad, el pagaré y la hipoteca se otorgan en la misma escritura o en una separada, y la hipoteca también paga derechos de registro sobre el monto del crédito.

Tenga presente que en zonas rurales de Rionegro el banco revisa con lupa el uso del suelo, el acceso y el área. Si la escritura no cuadra con el levantamiento o el acceso no está escriturado, el desembolso se cae o se demora. Por eso el rango de 30 a 45 días aplica desde que el negocio está acordado y los papeles están limpios, no desde el apretón de manos.

¿Qué cuesta el predio después de firmar?

Los gastos recurrentes empiezan de inmediato:

• Predial. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Pida el paz y salvo de predial antes de firmar y verifique que no haya vigencias pendientes: el impuesto sigue al predio, no al dueño anterior.
• Servicios y vía. En vereda, el mantenimiento de la vía de acceso y el suministro de agua pueden tener costo, cuota de acueducto veredal o acuerdo entre vecinos. Pregunte quién lo paga hoy y bajo qué figura.
• Cerramiento y mantenimiento. Un lote sin uso igual se desmaleza, se vigila y se cerca.

Antes de poner el primer peso, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Y confirme el uso del suelo con el Plan de Ordenamiento Territorial de Rionegro, que es el que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Para el contexto general de la vereda, revise la guía completa.

¿Cómo dejar todo esto amarrado en la promesa?

La promesa de compraventa es donde se evitan las discusiones de última hora. Deje por escrito:

1. Quién paga notaría, quién paga registro y beneficencia, y en qué proporción.
2. El valor exacto que se declarará en la escritura, que debe ser el valor real.
3. La fecha de escrituración y la notaría, con plazo cierto dentro de la ventana de 30 a 45 días.
4. Quién queda al día con predial, valorización y servicios hasta la fecha de entrega.
5. Condición resolutoria si no sale el crédito, con devolución de arras y plazo para el desembolso.
6. Estado y fecha de entrega física del predio, y qué pasa si hay ocupantes, cultivos o linderos en discusión.

Con esos seis puntos cerrados, el cierre se vuelve trámite. Sin ellos, cada semana aparece una renegociación.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.