Los Cedros: ¿el lote ya tiene matrícula propia para escriturar?

Sí, en la mayoría de los casos un lote de Los Cedros se puede escriturar en 30 a 45 días desde que se acuerda el negocio, pero solo si el lote tiene matrícula inmobiliaria propia y el reglamento de propiedad horizontal ya está inscrito. Si la parcelación todavía está en matrícula matriz, el plazo se alarga.

Esa es la pregunta que decide todo lo demás en una parcelación: ¿lo que estoy comprando ya existe como predio independiente en la Oficina de Registro, o apenas existe en un plano de ventas? En la guía completa está el panorama del proyecto y sus costos de sostenimiento. Aquí va lo que tiene que decir el papel antes de que usted firme una promesa.

¿Cómo sé si el lote ya tiene matrícula propia?

Pida el número de matrícula inmobiliaria del lote específico, no el de la parcelación. Con ese número solicite el certificado de tradición y libertad, que muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones.

Tres señales de que la matrícula es propia y no matriz:

1. El certificado describe un lote con cabida y linderos individuales, con su número de lote o manzana, y no la totalidad del globo de terreno.
2. En las anotaciones aparece el englobe o desenglobe y la constitución del régimen de propiedad horizontal o del loteo, con fecha y notaría.
3. El propietario inscrito es quien le está vendiendo. Si vende una constructora o un fideicomiso y el titular es otro, hay un paso intermedio que todavía no ocurrió.

Si el certificado describe el predio grande completo, usted no está comprando un lote: está comprando un derecho a que se lo segreguen. Eso se puede hacer, pero el plazo deja de depender de usted.

¿Qué pido además del certificado de tradición?

• Reglamento de propiedad horizontal inscrito, con el coeficiente de copropiedad asignado a su lote. Ese coeficiente es el que define cuánto paga de administración y cuánto vale su voto en asamblea.
• Escritura pública de adquisición del vendedor, para comparar el área y los linderos con los del certificado. Si el área de la escritura y la del plano de venta no coinciden, se aclara antes de la promesa, no después.
• Licencia de parcelación expedida por la curaduría o la oficina de planeación, vigente, con el plano aprobado donde aparezca su lote numerado.
• Certificado de uso del suelo del municipio. El Plan de Ordenamiento Territorial define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y eso no lo cambia ningún folleto.
• Paz y salvo de administración y de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y las deudas de administración siguen al inmueble.
• Acta de la última asamblea y presupuesto vigente, para ver cuotas extraordinarias aprobadas y obras pendientes de vías, agua o portería.

¿Qué pasa si todavía no hay matrícula individual?

No es necesariamente un mal negocio, pero cambia la estructura. En ese escenario:

• La promesa de compraventa debe fijar una condición clara: la escrituración ocurre cuando quede inscrita la matrícula individual del lote, con plazo máximo y consecuencia si no se cumple.
• Los dineros van a un encargo fiduciario o a un mecanismo con devolución pactada, no directamente al vendedor.
• Verifique que la licencia de parcelación esté vigente y que el desenglobe esté radicado, no solo prometido.
• Si usted va a comprar con crédito, el banco no desembolsa contra una matrícula matriz. Necesita folio individual libre de gravámenes o con la hipoteca del constructor levantada parcialmente sobre su lote.

¿Con cuánto dinero debo contar además del precio?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que revise los papeles. Esa revisión es justamente la que evita comprar un plano.

Como referencia de mercado en la zona de influencia del Oriente, un lote en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $500 millones y el valor típico ronda los $2.209 millones; en Antioquia el piso está más abajo, desde unos $370 millones, con un valor típico cercano a los $850 millones. La diferencia entre un lote y otro casi siempre está en el papel: servicios conectados, vía escriturada, uso del suelo y matrícula propia.

Y si usted es el vendedor: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. Tener la matrícula individual y el paz y salvo listos antes de salir al mercado es lo que hace que el cierre quepa en esos 30 a 45 días.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.