Lotes en El Peñol: ¿el POT permite construir vivienda?

Un lote en El Peñol y Guatapé se consigue desde unos $409 millones, y el valor típico ronda los $1.385 millones. La pregunta que decide si ese lote sirve o no es otra: ¿qué dice el POT de El Peñol sobre ese predio? Porque el precio no cambia si el suelo solo admite uso agrícola.

El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio. Eso determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o únicamente actividad agrícola. Dos lotes vecinos, con la misma vista al embalse y el mismo precio por metro, pueden tener destinaciones distintas. El vendedor rara vez lo menciona, y el aviso casi nunca lo dice.

¿Cómo confirmo si el lote admite vivienda campestre?

Se pide en la Secretaría de Planeación de El Peñol, no al vendedor ni al corredor. El documento se llama certificado de uso del suelo y se solicita con el número de matrícula inmobiliaria y la cédula catastral del predio.

Lo que debe quedar por escrito:

1. La categoría del suelo: rural, suburbano, de protección, de expansión. La categoría manda sobre todo lo demás.
2. Si admite vivienda campestre o si el uso principal es agrícola o forestal.
3. El área mínima de lote para poder construir vivienda en esa zona. Si el lote mide menos de ese mínimo, no se subdivide ni se licencia, aunque tenga matrícula propia.
4. El índice de ocupación: cuántos metros cuadrados de construcción permite sobre el área total del predio.
5. Retiros obligados: a quebradas, a nacimientos, a la vía y a la cota del embalse.

Ese último punto pesa mucho en El Peñol. La cercanía al agua es lo que valoriza el lote y, al mismo tiempo, lo que puede tener una franja del predio en suelo de protección donde no se construye nada. Un lote de una hectárea con media hectárea en retiro de cota es, en la práctica, un lote de media hectárea.

¿Qué revisar además del uso del suelo?

El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. En lotes de El Peñol conviene leerlo despacio buscando tres cosas: afectaciones ambientales anotadas, servidumbres a favor de terceros y si la matrícula es propia o si el predio todavía está dentro de un globo mayor sin desenglobar.

Un predio sin matrícula propia no se escritura solo. Hay que desenglobarlo primero, y el desenglobe depende de que el área cumpla el mínimo del POT. Ahí se vuelven a encontrar las dos preguntas.

Después, en terreno: de dónde llega el agua, si hay disponibilidad de energía, si el acceso es vía pública o servidumbre, y si esa servidumbre está escriturada. Un acceso de hecho, usado por años sin escritura, no da derecho a nada el día que cambie el dueño del predio vecino.

¿Qué cuesta cerrar y qué se paga después?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, contados desde la firma de la promesa.

Ya con el lote a su nombre, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Un lote sin construir no genera ingreso, pero sí genera predial todos los años, así que vale la pena pedir el paz y salvo predial y confirmar el avalúo antes de ofertar.

Si más adelante vende, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual: eso es historia, no una promesa.

¿Cómo se compara el precio de un lote con el de lo ya construido?

En El Peñol y Guatapé, una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones. Es decir, el valor típico de un lote en la zona ($1.385 millones) está por encima del valor típico de una casa campestre ya terminada. Eso no es un error de mercado: refleja que buena parte de los lotes en venta son predios grandes con frente de agua, mientras que muchas casas campestres están en parcelaciones interiores.

La lectura práctica: comprar lote y construir no es automáticamente más barato que comprar construido. Antes de decidir, compare el precio por metro cuadrado del lote con el área realmente edificable según el POT, no con el área de la escritura. Si quiere ver cómo se mueven los rangos por franja de precio, está la guía completa.

Para referencia, en Antioquia un lote se consigue desde unos $365 millones y el valor típico ronda los $850 millones.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.