Lote en parcelación de La Argentina: ¿tiene matrícula propia?

Sí, casi siempre: un lote dentro de una parcelación en La Argentina (El Retiro) se vende con matrícula inmobiliaria propia y con reglamento de copropiedad inscrito. Si el vendedor no le entrega esos dos documentos, usted no está comprando un lote: está comprando un derecho sobre un globo de terreno mayor, y eso es otro negocio.

La diferencia es la que decide si usted puede escriturar a su nombre, hipotecar, construir y revender sin depender de la firma de terceros. Vale la pena entenderla antes de firmar promesa. Si busca el panorama general de la vereda, está en la guía completa.

¿Cómo sé si el lote tiene matrícula propia?

Pida el número de matrícula inmobiliaria del lote, no el del lote matriz, y con ese número solicite el certificado de tradición y libertad. Ese documento le muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones que pesan sobre el predio.

Tres señales de que el lote sí está individualizado:

1. La matrícula es distinta de la del predio de mayor extensión. En el certificado aparece una anotación de segregación o desenglobe que indica de cuál matrícula se derivó.
2. El área en el certificado coincide con el área que le están vendiendo. Si la escritura dice un área y el plano del loteador dice otra, se corrige antes de la promesa, no después.
3. Aparece la anotación del reglamento de propiedad horizontal o del reglamento de copropiedad de la parcelación, con su escritura pública y su fecha.

Si el vendedor le ofrece “derechos” o “cuotas” sobre una matrícula compartida por varias personas, usted queda en comunidad: para vender, hipotecar o construir va a necesitar acuerdos con los demás comuneros. Es legal, pero no es lo mismo, y los bancos rara vez lo financian.

¿Qué pido además del certificado de tradición?

• El reglamento de copropiedad completo, con sus reformas. Ahí está lo que de verdad va a gobernar su vida en la parcelación: retiros de construcción, altura máxima, área mínima de la casa, si se permiten subdivisiones, si hay restricciones a los arriendos por temporada.
• El acta o la certificación de la administración con el estado de cuenta de la cuota de administración del lote y con la confirmación de que no hay deudas pendientes. La cuota se paga desde el lote vacío, no desde que usted construya.
• El certificado de uso del suelo expedido por la Secretaría de Planeación de El Retiro. El Plan de Ordenamiento Territorial del municipio es el que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Que el vecino haya construido no significa que usted pueda.
• La disponibilidad de agua por escrito. Si es acueducto veredal, pida la carta de la junta administradora confirmando que hay una matrícula disponible para ese lote. Si es concesión de aguas, pida la resolución de Cornare vigente y a nombre de quién está.
• El plano aprobado de la parcelación y la licencia de parcelación con la que se autorizó el loteo, para confirmar que su lote es uno de los aprobados y no un desprendimiento posterior sin permiso.
• La escritura de la vía interna. Verifique si la vía quedó como área común de la copropiedad o si es una servidumbre a cargo de un tercero. De ahí depende quién la mantiene.

¿Cuánto cuesta cerrar y cuánto se demora?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese plazo se va en el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito, la minuta y la firma en notaría.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que haga el estudio de títulos. Ese estudio es el gasto que más plata le ahorra: es quien lee las anotaciones del certificado y le dice si hay una hipoteca abierta, un embargo o una afectación a vivienda familiar que haya que levantar antes de firmar.

Después de la compra, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y corre así el lote esté vacío.

Como referencia de mercado, en Antioquia un lote se consigue desde unos $370 millones y el valor típico ronda los $862 millones. En el Oriente cercano los valores por metro cuadrado dependen de la vía de acceso, de la pendiente y de si el agua ya está resuelta, tres variables que mueven el precio mucho más que la vista.

¿Qué pasa si el lote todavía no está segregado?

Es común en parcelaciones nuevas: la licencia está aprobada, pero el desenglobe en el registro aún no se ha hecho lote por lote. No es un impedimento, es un plazo. Lo que se hace en ese caso es dejarlo expreso en la promesa de compraventa: que el vendedor se obliga a entregar el lote con matrícula individual inscrita antes de la escritura, con fecha límite y con una consecuencia pactada si no cumple. El saldo del precio se paga contra la escritura con matrícula propia, nunca antes.

Y una advertencia: si lo que existe es solo un plano de ventas y una promesa, sin licencia de parcelación aprobada, usted está asumiendo el riesgo del trámite. Pregunte el número de la licencia y verifíquelo en Planeación de El Retiro.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.