Comprar un lote en Medellín con la sociedad conyugal vigente exige que ambos cónyuges firmen la escritura o que uno otorgue poder especial autenticado. Si el lote se compra con dinero propio anterior al matrimonio, hay que dejar constancia expresa de subrogación en la escritura. Sin esa cláusula, el predio entra al haber común aunque figure a un solo nombre.
¿Por qué el estado civil aparece en la escritura de un lote?
La escritura pública de compraventa identifica a cada comparecientes con nombre, documento y estado civil, y precisa si hay sociedad conyugal o patrimonial vigente. No es un dato decorativo: define quién puede disponer del bien mañana. Cuando llegue el momento de vender, hipotecar o aportar el lote a una fiducia, la notaría vuelve a mirar esa línea.
En lotes esto pesa más que en apartamentos, porque entre la compra y la construcción suelen pasar años. Un predio que se compró soltero y se construyó casado genera preguntas incómodas sobre qué parte es propia y qué parte es común. Vale la pena resolverlo el día de la escritura, no diez años después.
¿Ambos cónyuges tienen que firmar?
Para comprar, basta con que firme quien adquiere, pero el otro cónyuge suele comparecer para dejar claro el origen de los recursos. Para vender o hipotecar un bien de la sociedad conyugal, sí se requiere el consentimiento de ambos. Si uno de los dos está fuera del país, se otorga poder especial ante el consulado colombiano, y ese poder debe ser específico para ese predio, con la matrícula inmobiliaria incluida.
Un poder general amplio a veces no le sirve a la notaría para actos de disposición sobre inmuebles. Conviene pedir el modelo al abogado que va a redactar la escritura antes de que el cónyuge viaje.
¿Qué es la subrogación y cuándo la necesito?
La subrogación es la cláusula que declara que el precio del lote se pagó con dinero propio de uno de los cónyuges: una herencia, una venta anterior al matrimonio, un ahorro previo. Se escribe en la escritura de compra y conviene respaldarla con el rastro bancario de dónde salió la plata.
Sin esa declaración, el lote se presume social. Si más adelante hay liquidación de la sociedad conyugal, el otro cónyuge tiene derecho a la mitad del valor, incluso si nunca aportó un peso. Es la corrección más barata que existe: cuesta la redacción de un párrafo el día de la firma.
¿Y si compramos en unión libre?
La unión marital de hecho genera sociedad patrimonial después de dos años de convivencia, con efectos parecidos a los de la sociedad conyugal. La diferencia práctica es probatoria: la sociedad conyugal consta en el registro civil de matrimonio, la patrimonial hay que declararla o probarla.
Las parejas en unión libre que compran juntas suelen escriturar en copropiedad con porcentajes explícitos, por ejemplo 60 y 40 según el aporte real de cada uno. Ese porcentaje queda en el folio de matrícula y evita discusiones. También conviene pactar por escrito qué pasa con el lote si la relación termina antes de construir.
¿Qué revisar en el certificado de tradición antes de firmar?
El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Revise cómo adquirió el vendedor: si el folio dice que compró siendo casado y hoy vende como soltero, falta una liquidación de sociedad conyugal registrada, y esa es una de las causas más frecuentes de que un cierre se caiga.
Otras revisiones que van en el mismo paquete:
- Que el nombre y el documento del vendedor coincidan exactamente con el folio.
- Que no aparezcan medidas cautelares ni demandas registradas.
- Que las afectaciones de patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar estén levantadas si existen.
- Que el uso del suelo, definido por el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, permita lo que usted piensa construir.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda cerrar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Un problema de estado civil no encarece esos porcentajes, pero sí puede sumar semanas mientras se registra una liquidación pendiente o llega un poder desde el exterior.
Después de escriturar entra el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.
¿Cómo se relaciona esto con el precio del lote?
Un lote en Antioquia se consigue desde unos $375 millones, con un valor típico cercano a los $850 millones. En Guatapé y El Peñol el punto de entrada está sobre los $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. Son cifras que justifican pagar un abogado para revisar el estado civil de las partes: el costo de esa revisión es una fracción mínima del negocio.
Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, pero explica por qué un lote guardado años termina siendo el activo más discutido de una liquidación de sociedad conyugal.